부동산 담보권의 선의 취득에 안전 놀이터 간략한 논의

출처: 발행일: 2023-12-04

'부동산 등기 효력 발생' 원칙에 따라 저당권자는 저당권 등기를 완료한 후 채무 위험을 효과적으로 통제하고 저당 재산 상환 우선권을 누릴 수 있습니다. 그러나 실제로는 저당권자가 부동산을 담보로 보증할 때 실권을 은폐하는 등 저당권자의 저당권 실현에 영향을 미치는 행위도 존재한다.
1. 선의의 취득 개념 및 현행 시스템
所谓안전 놀이터取得，是指行为人无权处分他人的财产，受让人取得该财产时出于안전 놀이터，则受让人依法取得标的物的所有权或其他物权的法律制度。안전 놀이터取得作为民事法律制度中的重要一项，因안전 놀이터受让人取得物权基于法律的规定，所以是物权取得的一种特别方式。
《民法典》第311条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是안전 놀이터；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人안전 놀이터取得其他物权的，参照适用前两款规定。”
该条第一款规定了안전 놀이터取得的适用前提和构成要件；第二款规定了原所有权人的救济途径；第三款则规定了其他物权的안전 놀이터取得参照适用前两款规定。
2. 부동산담보권에는 선의취득제도가 적용됩니다.
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第37条第1款“当事人以所有权、使用权不明或有争议的财产抵押，经审查构成无权处分的，人民法院应当按照民法典第311条的规定处理”，《民法典》第311条第3款规定“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”，可以确定，法律及司法解释已明确안전 놀이터参照适用善意取得制度。
3. 부동산 담보권의 선의 취득의 구성요소
《民法典》第311条对不动产所有权善意取得构成要件作出明确规定，即“合理价格转让”“不动产物权登记”“受让人善意”。考虑到不动产抵押合同中不存在안전 놀이터人需要支付对价的问题，故通常以“存在真实的担保债权”作为实践中的审查因素。所以，结合相关司法实践，认定不动产안전 놀이터善意取得的构成要件有三：
（一）存在真实的担保债权
基于안전 놀이터作为担保物权的特殊性质，不存在“合理的价格转让”问题，但抵押合同从属于借款合同等主合同，안전 놀이터从属于主债权，안전 놀이터人如履行了诸如借款合同等主合同义务，应视为存在真实的交易，支付了合理的交易对价，此种做法也符合公平正义观和正常的交易习惯。由此，可将안전 놀이터人已经履行主合同义务，即存在真实的担保债权作为构成要件。
（二）已完成不动产안전 놀이터登记
由于我国实行“不动产登记生效”主义，故안전 놀이터人依照法律规定完成了안전 놀이터登记，才受到登记公信力的保护，依法使用不动产안전 놀이터的善意取得。
（三）안전 놀이터人是善意
由于“안전 놀이터”涉及主观因素，在司法实践中，关于“안전 놀이터”的认定比较复杂，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第14条对受让人的안전 놀이터作了认定标准：受让人不知且非因重大过失而不知转让人无权处分；并明确对于안전 놀이터的认定采取推定方式，即首先推定受让人为안전 놀이터，再由真实权利人就受让人非안전 놀이터进行举证说明，若真实权利人无法证明受让人不构成안전 놀이터的，则认定受让人为안전 놀이터。
如，上海金融法院（2020）沪74民终344号案例中，法院认为，金融机构作为专业的金融机构，在开展不动产抵押贷款业务的过程中，审查抵押人对抵押物是否享有合法、完整的处分权，既是其防范风险的必备措施，也是其应尽的审查义务。金融机构是否尽到审查义务是认定其是否构成“안전 놀이터”的重要因素。
具体而言，金融机构应当对抵押物权属包括权力行使的合法性和处分权的完整性进行必要和适当的审查，其中，前者包括抵押人是否持有产权证书，是否为证书记载的权利人、证书与登记簿记载是否一致，后者则包括有无共有权人、权利是否受到限制等。也即，안전 놀이터人是否善意可以从积极及消极两方面考虑：
积极方面，即안전 놀이터人应注意对抵押物主动审查的范围和程度。实践中，由于共有人权利的“隐形状态”五花八门，要求债权人必须确认抵押物处于没有任何纠纷的状态才能接受抵押是不现实的，此将使债权人的调查成本过重，不利于促进交易。是否善意可根据债权人是否尽到一个谨慎的交易主体应尽的合理注意义务来判断。以金融机构债权人为例，在尽职调查时应做到查询不动产登记簿、现场考察抵押物的状况、对抵押物占有人（如有）进行访谈、要求抵押人积极披露共有人或承诺无其他权利人等。
消极方面，即是否有证据证明债权人在안전 놀이터设立时知道或应当知道存在其他共有人。例如抵押物被查封、共有人主动联系债权人要求停止办理抵押或其他能够证明抵押物可能存在权属纠纷的情形。
四、实务建议
综上，通过对当前法律法规及具体案件的分析，我司作为金融机构在满足前提要件的情形下可以善意取得不动产안전 놀이터。但法院一般均认为金融机构作为专业机构，具有勘验核实抵押物权属状况的便利和优势地位，理应尽到比一般人更高的注意义务，否则难言善意。金融机构基于登记机构将抵押物登记在抵押人名下的公示公信力所产生的信赖利益，难以获得法院支持。因此，我司在接受不动产抵押时，需采取更加审慎严谨的尽职调查措施，确保안전 놀이터的完整、有效。
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